A manutenção preventiva periódica é importante em todas as edificações, mas quando falamos na manutenção de condomínios, esse tipo de serviço requer um cuidado a mais.
Isso acontece porque os condomínios concentram um grande número de residentes, o que torna ainda mais fundamental a necessidade de garantia da segurança e do bem-estar de todos que ali convivem. Uma garantia que só acontece através das manutenções.
Neste artigo separei algumas dicas essenciais para que você implemente uma boa manutenção de condomínios, com princípios básicos e regulamentações norteadoras.
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Responsabilidade da manutenção de condomínio: o que cabe ao síndico fazer?
O artigo 1348 do código civil, coloca a execução de manutenções de condomínios como sendo uma responsabilidade do síndico. O artigo ainda cria uma série de diretrizes para que não haja negligências com esse serviço tão essencial ao funcionamento das edificações.
Entre muitas outras responsabilidades expressas no artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
“Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. (“Art. 1348, inc. V do Código Civil – Lei 10406/02 – Jusbrasil”)”
Além disso, se algum problema ou acidente acontecer, e for comprovado que houve negligência na manutenção predial, o síndico será responsabilizado, enfrentando processos civis e até criminais.
Para colocar em prática uma manutenção de condomínios a primeira ação a se tomar, é elaborar um plano de manutenção. Este irá garantir que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas e todas as áreas comuns sejam contempladas.
Serviço de manutenção de condomínios: como fazer
Para facilitar, indicarei um passo a passo de como as manutenções de condomínios podem ser realizadas de forma correta e otimizada, garantindo o cumprimento da lei:
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1º Faça uma inspeção predial
A contratação de um engenheiro especialista em inspeção predial, é a melhor forma de avaliar o real estado do condomínio, identificando problemas existentes e encontrando possíveis soluções para cada não conformidade encontrada.
O engenheiro além de enumerar todas as medidas corretivas e preventivas a serem tomadas, irá definir uma ordem de prioridades, que deverá ser seguida à risca.
2ª Discuta com os moradores as propostas da inspeção predial
Leve o parecer técnico fornecido pelo engenheiro para a assembleia e discuta com os demais moradores a melhor forma de arrecadação de fundos para a realização das melhorias propostas no documento.
Se houver patologias construtivas a serem tratadas, não percam tempo, nem dinheiro com medidas paliativas, porque assim como as doenças humanas, patologias da construção se agravam com o passar do tempo.
3º Crie uma equipe de manutenção de condomínios ou contrate empresas especializadas
Caso não haja uma equipe de manutenção do condomínio, contrate empresas preparadas tecnicamente, com responsável e CNPJ cadastrados no CREA. A equipe deverá realizar as manutenções na ordem de prioridade em que foram apresentadas no parecer técnico fornecido pelo engenheiro.
4º Acompanhe todas as ações realizadas
Documente todas as etapas cumpridas, guarde as notas fiscais e contratos, pois servirão para que se tenha embasamento para os próximos anos e próximos síndicos. Lembre-se sempre que apesar de o tempo da sindicância ser curto, as ações tomadas ou negligenciadas podem ser cobradas no futuro.
5º Vistorie as instalações
Nunca deixe de inspecionar os sistemas que compõem o edifício, mantendo em dia as instalações.
Como é o caso dos sistemas estruturais, que devem ser vistoriados, pois compõem grande parte dos problemas ocultos e, geralmente, negligenciados nos condomínios. A falta de manutenção desses sistemas, geram grande risco a segurança patrimonial e a vida de moradores e terceiros.
Abaixo separei os principais sistemas de uma edificação que devem ser vistoriados pelo síndico e pela zeladoria contratada:
- Sistemas estruturais – vigas, pilares, lajes, alvenarias se estrutural (autoportante);
- Instalações elétricas;
- Instalações hidrossanitárias;
- Instalações de gás;
- Instalações de comunicação e CFTV;
- Sistemas de combate e prevenção de incêndio;
- Sistemas de SPDA (para-raios);
- Elevadores;
- Reservatórios de captação e armazenamento de água potável.
Além dos itens ordenados acima, fachadas, equipamentos de lazer e equipamentos para a acessibilidade PNE, devem estar na pauta de vistorias.
A ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, pode ser considerada como um manual prático de como implantar um plano de manutenções de forma eficiente, porque estabelece requisitos essenciais para uma boa gestão de manutenção de condomínios
A manutenção de condomínios não deve ser vista como um encargo, mas sim, como um investimento, pois valoriza os imóveis pertencentes, evita riscos desnecessários e problemas judiciais.
Leia também: Normas técnicas: o que são e quais são as principais
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